Análisis de una reciente victoria judicial sobre servidumbres de paso en Galicia
Es una duda muy común en el ámbito inmobiliario y rural: si un vecino lleva años atravesando un terreno para acceder al suyo, ¿significa que ha ganado un derecho automático e imborrable?
En Sánchez y Roma Abogados hemos obtenido recientemente una importante victoria judicial que aclara de manera muy sencilla esta cuestión y protege el derecho de los propietarios a mantener sus fincas libres de cargas.
El caso: La reclamación del vecino
En este procedimiento, la parte demandante solicitaba que el juzgado declarase la existencia de una servidumbre permanente de paso a través de la finca de nuestra clienta. Alegaban que el paso se venía utilizando desde «tiempos inmemoriales» y que, además, en su propia escritura de herencia habían hecho constar expresamente que su finca contaba con ese derecho de paso
Para intentar probarlo, aportaron informes periciales y testimonios indicando que en momentos puntuales (como en la época de vendimia o tareas agrícolas) se solía cruzar por allí.
La clave legal: La propiedad se presume libre de cargas
El tribunal desestimó integramente la demanda y dio la razón a nuestra clienta, condenando a la otra parte al pago de las costas procesales.
Las claves principales del fallo son tres:
- Tus escrituras no imponen cargas al vecino: El hecho de que un propietario escriba en la partición de su propia herencia que tiene un derecho de paso no obliga al vecino si este último no ha firmado ni aceptado dicho acuerdo. Un documento privado o de herencia familiar no es oponible a terceros que no intervinieron en él
- Pasar por «tolerancia» o cortesía no crea un derecho: El tribunal recordó que las fincas se presumen libres de cargas. Que en el pasado la propiedad estuviese abierta y se permitiese el paso de forma esporádica por buenas relaciones de vecindad no equivale a regalar un derecho real. La mera permisividad o amabilidad del dueño no puede volverse en su contra.
- Existencia de alternativas: Se demostró mediante periciales e imágenes aéreas históricas que la finca vecina disponía de sus propios accesos, por lo que no existía ninguna necesidad ni pacto que justificase invadir la propiedad de nuestra representada.
¿Qué debes tener en cuenta si te encuentras en una situación similar?
Esta sentencia refuerza un principio esencial en el Derecho Civil: el que afirma tener un derecho de paso sobre la finca de otro, debe probarlo con un título o pacto explícito. Tener la finca abierta o haber sido condescendiente en el pasado no te priva de tu derecho a cerrarla o defender tus linderos.
Si tienes dudas sobre los linderos, accesos o cargas de tu propiedad, consúltanos sin compromiso.